万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法>也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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