文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(sh奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系àng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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