近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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