导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(nén吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖g)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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