文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　俄罗斯是资本主义还是社会主义　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(俄罗斯是资本主义还是社会主义tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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