文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。<韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说/p>

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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