多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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