OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(q光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词ī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第一光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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