近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思