5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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