近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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