饱受(shòu)争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，pupil是什么意思 pupil是可数名词吗而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介pupil是什么意思 pupil是可数名词吗机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèpupil是什么意思 pupil是可数名词吗i)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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