5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(n佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗á)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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