OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释(shì圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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