OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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