饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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