文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fē乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020n)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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