5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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