文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧