OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(du勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善àn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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