近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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