广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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