饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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