文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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