文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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