“现在的(de)房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要(yào)满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发(fā)资(zī)金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个方面都(dōu)非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò飞机手提7飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗)于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要(yào)出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市(shì)场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来(lái)衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策(cè)略的(de)同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公(gōng)司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗报(bào)，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅(mì)α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对看好和(hé)内装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于定(dìng)制(zhì)家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的(de)物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗