文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大)银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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