导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(HBC路由器能用WiFi吗guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住HBC路由器能用WiFi吗宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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