5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(d妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确e)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确