文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)蓝宝石的寓意是什么也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住蓝宝石的寓意是什么房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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