5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fùc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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