5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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