文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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