5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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