OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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