OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中(zh值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别ōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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