饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承(四大灵猴的兵器叫什么名字chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何四大灵猴的兵器叫什么名字具体认定其(qí)中的细(xì)则，四大灵猴的兵器叫什么名字还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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