“现(xiàn)在(zài)的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业(yè)出现了(le)一个很明(míng)显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背(bèi)景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一家房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央(yāng)企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净(jìng)负债率持续居(jū)高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置(zhì)混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本(běn)面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近好好记住我在你体内的感觉(jìn)期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证(zhèng好好记住我在你体内的感觉)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料好好记住我在你体内的感觉供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美(měi)国(guó)过去(qù)的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值(zhí)派基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同(tóng)时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的(de)，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价(jià)难(nán)度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 好好记住我在你体内的感觉