5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过宁波慈溪的邮编是多少程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首宁波慈溪的邮编是多少季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠宁波慈溪的邮编是多少杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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