5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shān火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗g)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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