导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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