5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值预期收益率计算公式 预期收益率是什么从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存预期收益率计算公式 预期收益率是什么量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深预期收益率计算公式 预期收益率是什么圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 预期收益率计算公式 预期收益率是什么