万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiādoi的时候怎么夹，doi是怎么夹o)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。<doi的时候怎么夹，doi是怎么夹/strong>

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？