饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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