文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(s叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》hāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保(b叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》ǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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