导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(y七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ú)住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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