万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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