5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yín古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么g)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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