万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tu上尉是什么级别，上尉是连长还是营长án)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。上尉是什么级别，上尉是连长还是营长

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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