5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)一周期是什么意思是多少天，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于一周期是什么意思是多少天(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使一周期是什么意思是多少天没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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